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도시재생, 민간자본 유치 위해 제도적 환경 구축해야

기사승인 2013.09.09  09:40:18

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- ‘전환기 주택 재정비·리모델링 정책 방향’ 세미나 개최

향후 도시재생사업은 공공예산 지원에 의존하기보다 민간자본 유치를 위한 제도적 환경 구축이 시급하다는 의견이 제시됐다. 이와 함께 아파트 리모델링 활성화를 위해 저비용 리모델링 실현을 위한 보완 대책이 요구된다는 주장도 제기됐다.
한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 9월 5일, ‘전환기 주택 재정비 및 리모델링 정책 방향 세미나’를 개최했다.
이날 세미나에서는 「도시재생특별법(도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법)」제정에 따른 향후 도시재생정책의 방향성과 수직증축 리모델링 허용시 수도권 노후 아파트의 리모델링 활성화 여부를 진단해보는 한편, 관련 업계 종사자를 비롯한 여러 참석자들이 열띤 토론의 장을 가졌다.


■‘도시재생특별법’ 제정에 따른 도시재생정책 추진 방향

   
 

두성규 한국건설산업연구원 연구위원

두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 첫 번째 주제로 ‘「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법(이하 도시재생특별법)」제정에 따른 도시재생정책 추진의 방향성’을 발표하고, 그동안 많은 논의가 있었음에도 도시재생의 대상사업이 모호하다는 점에 대해서 먼저 문제를 제기했다.
또한 이와 관련한 예산규모나 확보 여부가 불확실하며, 기존 도시정비사업과의 차별화 등이 되고 있지 않다고 덧붙였다. 이와 함께 뉴타운 사업 등 기존의 사업 현장이 출구전략에도 불구하고 매몰비용에 관한 처리가 되지 않아 진퇴양난에 빠져있음을 들면서, 이번 도시재생사업이 새로운 대안이 돼야 한다고 주장해 기존 도시정비사업과 연계 가능한 해법 제시로 눈길을 끌었다.
국내 도시개발은 2008년 글로벌 금융위기 이후 경기악화와 주택시장의 구조적 변화 등으로 자성의 목소리가 높아지면서 유지관리 중심으로의 전환이 시작됐다.
계기는 뉴타운 출구전략이었지만, 이번 「도시재생특별법」제정은 본격적 신호탄이라고 할 수 있을 것이다.
「도시재생특별법」의 법제화 이전에도 이미 전국적으로 각 지자체들은 자체적인 도시재생 프로그램과 사업을 진행해오고 있어 아주 낯선 분야라고 할 수는 없지만, 지역공동체를 회복하고 보존 위주의 도시재생사업이 어떻게 구체적인 성과를 이어질 지는 아직 미지수다.
정부는 칸막이 없는 부처 협업으로 도시재생을 패키지로 지원하겠다고 밝히고 있으며, 「도시재생특별법」은 도시재생 계획 수립 및 추진조직, 도시재생 사업의 비용보조 및 융자, 도시재생 지원을 위한 특례, 주민의사의 반영 및 참여 확대, 도시재생 선도지역의 지정을 통한 시범실시 등을 주요 내용으로 하고 있다.
그러나 도시정비사업을 비롯한 기존의 다양한 사업들을 포함시키다보니 사업의 범위가 너무 넓어 정체성이 모호해지고 혼란스러울 뿐만 아니라 관련 지원이 제대로 될 수 있을까라는 의구심이 든다.
또한 지역적 특색을 반영한다고 하나 구체적 사업 프로그램의 방향성이나 기준이 법령상으로는 뚜렷하지 않다. 주민 참여와 관련해서도, 실질적으로 어떻게 적극적인 행동과 관심으로 연결시킬 것인가가 분명하게 보이지 않는다.
따라서 도시재생사업의 활성화와 성공적 안착은 ‘적절한 사업의 선정’, ‘적극적 주민 참여’, ‘지속적 공공지원’이 관건이 될 것으로 예상된다.
이와 함께, 도시재생의 범위 또는 대상을 조정 또는 명확히 하고, 주민참여를 이끌어낼 수 있는 인센티브 부여와 민주적 의사반영시스템 구축이 시행착오를 줄이기 위해서도 필요하다. 기존의 뉴타운 출구전략이 지지부진함에 따른 후유증이 크다는 점에서 이를 해소할 수 있도록 도시재생 선도구역으로 우선 지정해 도시재생 사업추진의 체감도를 높이는 방안도 검토해볼 만하다.
예산지원과 관련해서도 국가 및 지자체에 대한 의존도가 크면 성공적 사업추진을 장담하기 어려워진다. 따라서 민간자본의 유치나 금융권이 재무적 투자자로 참여할 수 있도록 제도적 환경을 만들어주는 것도 함께 검토돼야 할 것이다.

 

■저성장 시대의 공동주택 리모델링 활성화 방안

   
 

윤영선 한국건설산업연구원 연구위원

윤영선 한국건설산업연구원 연구위원은 두 번째 주제로 ‘저성장 시대의 공동주택 리모델링 활성화 방안’을 발표하고, 리모델링 아파트가 시세차익을 얻으려면 수직증축을 통한 일반분양을 감안하더라도 리모델링 전 아파트의 3.3㎡당 시세가 1천6백만원일 경우 리모델링 후에는 2천만원은 상회해야 할 것으로 내다봤다.
리모델링 아파트가 사업성을 확보하려면 기존 세대의 시세 상승과 일반분양 세대의 분양수입 및 분양 리스크가 관건인데, 현 아파트의 시세가 높고 가구 수가 많은 단지가 유리할 것으로 전망됐다. 따라서 이러한 요건을 충족시킬 수 있는 아파트는 서울의 강남권과 분당 신도시의 일부 역세권 등에 국한될 것으로 예상했다.
이날 윤영선 연구위원은 “주택 및 부동산시장의 저성장시대에 직면해 아파트 수직증축 리모델링 허용의 효과는 극히 제한될 수밖에 없을 것으로 분석하고, 이를 보완할 수 있는 후속 정책이 요구된다”고 밝혔다.
또한, “향후 리모델링 활성화를 위한 핵심 과제는 저비용 리모델링의 실현”이라고 지적하고 이를 위한 다양한 방안들을 모색해나가야 할 것이라고 강조했다.
윤 연구위원에 따르면, 저비용 리모델링의 실현을 위해서는 주민과 건설업체, 정부 및 자자체 등 4자의 공통된 노력이 요구된다. 먼저, 주민은 재테크 차원의 접근을 지양하는 등 리모델링에 대한 기대수준을 낮출 필요가 있다.
그리고 건설기업은 건식공법, 비이주방식 등 투입대비 효과성이 높은 기술과 사업관리방식을 개발해 적용시켜 나가야 한다. 또한 정부와 지자체는 공공성이 높은 부분에 대해서는 조세 및 금융상의 지원을 확대해 나가야 할 것이다.
아울러 최근의 주택 수요 트렌드를 반영한 리모델링 활성화 대책이 요구된다. 이와 관련 분양보다 임대를 선호하는 수요 추세를 반영해 현행 멀티홈(세대구분형 임대가구) 허용 가구 수를 기존세대의 1/3로 제한하는 기준을 완화할 필요가 있다.
또한, 대형보다는 중소형을 선호하는 추세에 따라 주민이 기존면적을 줄이는 감축 리모델링을 추진하는 경우에는 현행 15% 세대수 증가 기준을 추가로 완화할 필요가 있다.
이와 함께 증축 방식이 아닌 대수선 리모델링을 활성화시킬 필요가 있다. 이를 위해 대수선 리모델링에 대한 명확한 범위를 설정하고, 취득세 감면, 국민주택기금의 저리 융자, 친환경 및 에너지절감 관련 금융 지원 등이 필요하다. 또한 지자체 차원에서 대수선 리모델링 시범사업을 추진해 성공사례를 발굴해 나가는 등 전략적 노력이 요구된다.
아울러 현재 리모델링 관련 법체계의 안정성이 부족한 점을 시정하기 위해 별도의 공동주택 리모델링 법을 신설하거나 「도시및주거환경정비법」에 편입하는 방안 등도 검토할 필요가 있다.
마지막으로 건축물 리모델링은 10억원 투자당 취업유발인원이 16.2명으로 전체 건설 평균보다 2.7명, 전산업 평균보다는 3.9명이 많아 일자리 창출 측면에서도 정부가 적극적으로 리모델링 활성화 정책을 펴 나갈 필요가 있다.

김하수 기자 hskim@conslove.co.kr

<저작권자 © 한국건설신문 무단전재 및 재배포금지>
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