- ‘8,25가계부채 관리방안’ 발표…집단대출 규제, 주택공급 조절 기능 강화
- 어중간한 물건 여러 채 보다 똑똑한 한 채 중요…양극화 심해질 듯
- 입지, 가격, 발전 가능성 꼼꼼하게 따져봐야
지난 8월 25일 주택시장의 안정적인 관리와 가계부채의 건전성 확보를 위해 정부는 ‘8.25 가계부채 관리방안’(이하 8.25대책)을 발표했다.
이번 ‘8.25대책’이 이전 가계부채 관련 대책들과 차별화 되는 점은 주택의 과잉공급이 가계 부채의 건전성을 해칠 수 있다는 점을 감안해 주택공급을 조절하는 내용이 포함됐다는 점이다.
- 주택공급 조절 기능 강화
‘8.25대책’에 따르면 주택공급 기본 프로세스 안에서 각각의 관리방안을 마련, 주택공급을 조절하게 된다. 공급 프로세스는 택지매입, 인허가, 착공 및 분양, 준공 및 입주 등이다.
택지매입 단계에선 LH공공택지 공급물량 조절을 통해 임대주택, 뉴스테이 주택용지를 제외한 분양주택 용지를 줄인다.
또한 주택도시보증공사(이하 HUG)에서 초과공급이 우려되는 미분양 관리지역에 대해 택지매입 전 예비심사를 실시하며 예비심사를 받지 않는 경우 분양보증 발급을 제한한다.
또한 HUG는 사업성평가, 리스크 관리 등의 심사강화로 PF대출을 규제한다. 국토부와 지자체 간에는 협력을 통해 과도한 인허가를 자제한다.
착공 및 분양단계에선 HUG 본점심사를 의무화 하는 등 과도한 주택공급을 방지할 계획이다.
-분양시장 어떻게 변할까
최근 HUG의 분양보증 심사로 인해 서울 강남의 ‘디에이치 아너힐즈’의 분양시기가 당초 계획보다 1개월 이상 늦춰진 경우를 봤다.
이번 ‘8.25대책’은 좀더 강화된 심사가 적용되기 때문에 제2의 디에이치 아너힐즈와 같은 사례가 더 나올 가능성도 있다.
다만 고분양가 논란 우려지역이 강남권 등으로 제한적이고 미분양 관리지역 역시 일부 지역에 국한돼 연내 계획됐던 분양물량 대부분은 건설사 사정으로 인해 스스로 일정을 늦추지 않는 한 까다로운 심사를 원인으로 하는 공급지연은 그리 많지 않을 것으로 예상 된다.
하지만 내년부터는 사업초기부터 강화된 심사로 인해 올 하반기보다는 주택공급이 지연되는 곳들이 증가할 전망이다.
특히 연내 미국의 금리인상 가능성이 높아지고 있는데다 내년 국내경기 또한 불투명해 분양시장은 선별적 청약이 심화될 전망이다.
따라서 서울 강남권, 서울 인접 수도권 택지지구, 도심 역세권, 발전성을 갖춘 곳 등을 중심으로 소비자들이 집중될 가능성이 높다.
- ‘8.25대책’ 이후 청약전략
이번 ‘8.25대책’ 주요내용이 적용, 시행되는 시기가 9~10월사이인 만큼 이 시기에 계획됐던 물량들 가운데 1개월 안팎으로 분양시기가 늦춰지는 곳들은 나올 것으로 예상된다.
때문에 관심이 있던 지역, 물량이라면 일정 변경 여부를 상시 체크해야 한다.
문제는 공급물량 감소 가능성이 높아지면서 시장에서 인기가 검증됐던 곳들은 청약자들이 더 몰려들 것이란 점이다.
이들 지역은 청약 1순위자격 완화로 인해 1순위자가 몰리면서 경쟁 치열해져 당첨 가능성은 낮아지게 된다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 “일각에선 당장 공급이 줄고 가격이 급등할 것처럼 이야기하기도 하지만 국내외 시장 여건에 따라 가격이 크게 오르지 않을 수도 있어 분위기에 휩쓸리지 않는 것 이 중요하다. 이럴 때 일수록 대외변수에도 안정적일 만한 입지, 가격, 발전성까지 장점을 고르게 갖춘 곳을 길게 보고 접근하는 것이 좋다”고 밝혔다.
다음은 ‘8.25대책’ 이후 주목할 만한 권역별 주요 분양예정 단지들이다.
- 수도권 주요분양
대우건설, 현대건설, SK건설이 서울 강동구 고덕동 고덕주공2단지를 재건축하는 고덕그라시움을 9월중 분양한다. 전용면적 59~175㎡, 총 4,932가구의 대단지로 이중 2,010가구가 일반분양분.
한영외고, 배제고 등의 학군이 좋고 지하철 5호선 상일동역과 명일역 역세권이다. 9호선 연장시엔 강남으로 빠르게 이동할 수 있다. 여의도공원 4배 규모의 공원, 녹지로 둘러싸여 쾌적하다.
삼성물산이 서울 서초구 잠원동 신반포 한신 18차, 24차를 재건축하는 래미안 신반포 리오센트를 10월경 분양한다. 전용면적 49~132㎡, 총 475가구 규모며 이중 146가구가 일반분양분. 지하철 3호선 잠원역과 신사역이 도보권이며 올림픽대로, 한남대교 등을 통해 강남북으로 이동하기 쉽다. 1층을 필로티로 설계 해 개방감을 높였다.
GS건설이 경기 안산시 사동 1639-7번지 일원에 주거, 상업, 문화시설을 결합한 7,628가구 규모의 그랑시티자이를 9월말 분양한다. 이중 전용면적 59~140㎡ 아파트 3,728가구를 1단계로 먼저 공급한다. 단지 내 대규모 어린이집과 안산시 최초로 단지 내 수영장도 들어선다. 추후 신안산선이 개통되면 서울 여의도까지 30분대 접근이 가능해진다.
이외에 대림산업이 의정부시 신곡동 추동공원 내에 e편한세상 추동공원 1,561가구가 9월, 포스코건설이 경기 과천시 주공1단지를 재건축하는 더샵 1,567가구가 11월경 분양한다.
- 광역시 주요분양
GS건설이 부산 동래구 명륜동 명륜4구역을 재개발하는 명륜자이를 9월중 분양한다. 전용면적 45~84㎡, 총 657가구며 이중 478가구가 일반분양분. 명륜초, 동래중, 부산중앙여고 등이 가깝고 부산지하철 1호선 동래역, 명륜역 역세권이다. 롯데마트, 롯데백화점, 메가마트 등 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다.
포스코건설이 대전 서구 관저동 관저지구41블록에 짓는 관저더샵2차를 10월경 분양한다. 전용면적 74~101㎡, 총 954가구 규모의 대단지며 금동초, 서일고, 서일여고 등의 학교가 가깝다. 구봉산이 가까워 쾌적하다.
이외에 동문건설은 대전 용문동 주공1단지를 헐고 동문굿모닝힐 2,244가구를 10월경, 대우건설은 부산 서대신동 서대신6구역을 재개발하는 푸르지오 815가구를 11월경 분양한다.
- 지방 주요분양
원건설이 세종시 고운동 1-1생활권 L9블록에 짓는 세종힐데스하임을 9월중 분양한다. 전용면적 107~128㎡, 중대형 총 555가구 규모다. 일부타입은 테라스하우스로 설계된다. 1번국도와 인접해 대전~조치원~천안 등 방면으로 이동하기 쉽다. 1-1생활권은 녹지율이 약 50.7%에 달해 쾌적하다.
중흥건설이 경남 진주시 진주혁신도시 A12블록에 짓는 진주 증흥S클래스를 10월경 분양한다. 전용면적 85㎡이하~85㎡초과 총 1,143가구의 대단지다.
진주혁신도시는 한국노지주택공사, 중소기업진흥공단 등 11개 기관이 2013년 이후로 올해까지 이전을 완료한 상태로 기반시설이 자리잡아가고 있다.
이외에 경남 창원 중동지구에선 유니시티 3,4단지 3,233가구가 10월경, 제주 서귀포시 도남동에선 도남연립을 재건축하는 해모로리치힐 456가구가 9월중 분양할 예정이다.
