“의정부 직동공원의 경우, 공원 안에 아파트를 들어선다는 것에 반발이 컸으나 청약경쟁률은 5.08:1로 7년 만에 1순위로 청약을 마감하는 등 치열한 경쟁률을 보였다. 따라서 사업성(분양문제)은 안정적으로 확보가 가능할 것으로 예상된다.”
지난 4일 가든파이브에서 열린 ‘장기미집행 도시공원 세미나’에서 윤은주 LH연구소 박사는 “해외에서는 공원조성 및 유지관리에 지자체의 재원을 쓰지 않고 민간의 재원을 사용하는 ‘비재정적 조성방식’이 일반화돼 있고, 공원의 패러다임 또한 생태적인 기능에 치중하기보다 커뮤니티 중심으로 변화하고 있다”고 강조했다.
윤은주 박사는 국내 미집행공원 해소를 위한 ‘비재정적 조성방식’에 대한 제언으로 공원조성수법을 다양화해 수익성이 있는 공원부지 개발수익금을 활용해 인근 미집행공원 조성사업비를 충당하는 방법을 제안했다.
아울러 개발사업의 공원녹지 조성 기준을 확대적용해서 개발사업지구 내에서 공원녹지를 확보하지 않아도 인근 또는 인접 미집행공원을 조성하는 방식도 들었다. 단, 개발사업지구 내 양질 공원녹지가 부족하거나 인접 미집행공원 조성으로 인한 혜택이 지구내 공원에 비해 더 클 경우에만 적용하는 것이다.
도시공원 특례제도는 민간이 5만㎡ 이상 공원을 조성해 기부채납 하는 경우, 부지면적의 30% 이내에서 비공원시설 설치를 허용하는 제도로, 공원조성사업 완료 이후 비공원시설부지를 공원에서 해제할 수 있다.(도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 제21조의2)
국내 특례사업은 민간이 시장, 군수에게 요청하는 ‘제안에 의한 방식’과 지자체에서 사업대상지를 선정 후 민간에 공모하는 ‘공모에 의한 방식’ 두 가지로 구분된다. 공모방식의 경우, 지자체에서 사전준비를 한 후 실시하기에 사업진행속도가 빠르나 제안기간 공고 등 운영방식의 정교화측면에서는 민간제안방식 쪽으로 가닥이 잡히고 있다.
비공원시설의 경우 용도지역은 3종 일반주거지역(용적률 최대 300%)이 대부분이고, 실제 개발물량은 약 200~215%, 도시관리계획 변경 시기는 실시계획 인가 이후, 분양공고 이전으로 나타났다.
비공원시설 규모는 전체면적의 20% 미만이 많다. 미집행시기가 오래돼 생태환경이 좋아지고 대부분 산지형 공원이므로 가용지가 부족한 것이다. 따라서 개발면적은 작고, 건물은 고층화(평균 25층)돼가고 있다. 임목본수도, 경사도, 비오톱 등 개발행위허가 기준과 도시계획규제, 토지특성 증 제안요인도 다수 존재한다는 것도 비공원시설 개발가용지 부족의 요인이 된다.
따라서 윤은주 박사는 “공원 전체를 조성하고 고밀개발을 하든, 공원을 일부조성하고 적정밀도개발을 하든 지자체에서 입지여건별 개발방식을 구분할 필요가 있다”고 말했다.
한편 해외의 경우 공원과 개발사업을 이원화하지 않고 공원조성을 개발사업의 과정으로 진행된다. 재원확보를 위한 수익시설 설치에 대한 법적 제한은 없고, 해당 지역위원회의 승인을 거치면 된다. 개발사업은 미집행 공원부지를 임대해서 추진하고, 규모는 공원조성에 소요되는 재원만큼 개발사업 규모를 허용하고 있다. 관리는 민간 공원단체에서 이루어진다.
뉴욕市의 ‘Conservancy Partners’의 경우, 市가 아닌 Conservancy라는 민간 공원단체를 통해 개발사업과 연계한 공원조성 및 유지관리방식을 일반화하고 있다. 공원은 市와 Conservancy, 기타 광역적 비영리기관간의 전략적 파트너쉽을 통해 관리한다. 개발사업시 인근 공원에 대한 유지관리 부담을 주는 것이다. 뉴욕시는 이러한 Conservancy를 인증해주고, Conservancy별로 공원을 조성 및 유지관리하는 수법들을 개발하고, 타당성에 대해 뉴욕시와 상의를 한다.
공원 안에 수익시설을 놓고 수익시설이 유지관리를 하는 영업권도 있다. 예를 들면 ‘쉑쉑버거’처럼, 공원 안에 가게를 내주고, 가게가 공원을 유지하는 방식이다. 이밖에도 공원지원을 위한 현금이나 현물을 후원받기도 한다.
‘Queens Weat Development’는 우리나라 미집행조성방식과 비슷한 사례로, 개발사업을 허용하면서 공원을 같이 조성하는 방식이다. 맨해튼 전경이 보이는 워터프런트 지역 30만㎡를 대상으로 9개의 주거빌딩(3천315세대 규모), 1만1천㎡ 이상의 소매시설, 도로, 공공시설, 학교, 그리고 4만㎡ 이상의 도시공원을 조성한다. 각 구역별로 담당업체가 공원조성비용 부담 및 유지관리를 한다.
‘Governors Island’는 군사기지로 이용되던 곳을 공원화하는 것으로 비공원시설부지를 연구단지 등 복합개발계획을 수립, 연구단지에서 공원조성비를 충당한다.
이밖에도 ▷민간공원조성 특례사업 정책 및 가이드라인(송준수 국토교통부 녹색도시과 주무관) ▷인천공원녹지기본계획에 따른 도시공원 사례(김철홍 (주)도화엔지니어링 상무) ▷의정부 민간공원사례(이주민 (주)KG엔지니어링 전무) ▷산지형공원의 바람직한 개발방안-서초구 서리풀공원 사례(황용득 (사)한국조경사회 회장)의 발표가 있었다.
가든파이브 TOOL관 대회의실에서 열린 이번 세미나는 장기미집행 도시공원 일몰제에 대한 통합적 접근과 협력방안 모색을 위해 국토교통부, (재)환경조경발전재단, LH공사, ㈜한국조경신문, 라펜트, ㈜환경과 조경 등이 후원으로, 대한건설협회 조경위원회(위원장 김창환), 대한전문건설협회 조경협의회(회장 김재준ㆍ조정일), (사)한국조경사회(회장 황용득)가 공동 주최했으며, (사)한국조경사회 법제위원회(사)한국조경사회 법제위원회가 주관했다.
기사제공_라펜트 전지은 기자
