한국건설신문 김덕수 기자 = 2017년 민영아파트의 분양계획을 조사한 결과 2017년은 전국 310개 사업장에서 29만8천331가구가 분양될 예정이다.
부동산114에 따르면 2016년 분양물량(일부 계획포함)과 비교해 2017년은 20.67%(7만7천746가구)가 줄어들 전망이다.
하지만 예년(5년, 2012~2016년) 분양진행 물량(29만4천734가구)과 비교하면 적지 않은 물량이 2017년 분양될 계획이다.
11.3 부동산대책 이후 분양시장의 기세가 꺾이면서 2016년 분양물량이 이월된 영향도 있지만 최근 2년간 분양시장이 호조세를 보였고, 2015년 부동산 3법 통과 이후 재건축·재개발 사업이 속도를 낸 영향이 크다.
여기에 공급과잉 논란, 금리인상 등 대두되고 있는 리스크가 본격화되기 전 당초사업을 서둘러 진행하겠다는 계획도 일부 포함됐다.
■분양시장 열풍 사업속도 낸 재건축·재개발, 2017년 일반분양 ‘봇물’
공급 유형별 2017년 분양예정 물량을 살펴보면 전체 물량 중 39.58%에 해당하는 11만8천83가구가 재건축·재개발 분양예정물량이다.
2015년 이른바 부동산 3법(분양가상한제탄력적용, 재건축초과이익환수폐지, 재건축 조합원 주택 수 완화) 통과 이후 사업환경이 개선된 재건축·재개발은 분양열기 속 사업이 속도를 냈고, 2017년 일반분양이 대거 예정됐다.
주요단지를 살펴보면 서울에서는 강남구 양천구 신정2-1지구, 영등포구 신길12촉진구역, 은평구 응암제2구역 등이 재개발 사업지에서 일반분양이 진행될 계획이다.
서울 강남구 대치1지구, 강동구 천호뉴타운2구역, 서초구 신반포6차 등은 재건축 일반분양으로 계획됐다.
지방에서는 부산 동래구 온천2구역, 울산 중구 복산1구역, 창원시 회원 1·3·5구역 등 재개발 일반분양이 2017년 일정으로 계획됐다.
■전매기간 길어져도, 분양물량 감소효과는 없어
지역별로는 수도권이 15만6천658가구, 지방 14만1천673가구가 2017년 분양예정이다.
▷경기 9만882가구 ▷서울 5만4천4가구 ▷부산 3만5천261가구 ▷경남 1만8천768가구 ▷충남 1만7천530가구 ▷인천 1만1천772가구 ▷강원 1만931가구 ▷충북1만689가구 ▷대구 9천505가구 ▷전북 8천993가구 ▷울산 7천538가구 ▷경북 7천438가구 ▷대전 6천449가구 ▷세종 3천568가구 ▷광주 3천323가구 ▷전남 1천388가구 ▷제주 292가구 순이다.
이 중 11.3 부동산대책의 맞춤형 청약제도 적용으로 전매제한 기간을 조정한 지역에서는 7만9천378가구가 분양한다.
올해 7만6천622가구가 공급된 것과 비교해보면 공급물량 감소 효과는 없다. 오히려 내년에 전매제한 기간이 조정된 지역에서 2천756가구가 증가한다.
서울 전체지역과 경기 과천시, 성남시, 하남시, 고양시, 화성동탄 동탄2신도시, 남양주시가 해당지역인 가운데 2017년 분양물량이 대거 계획된 서울 영향으로 전매기간 조정에 상관 없이 분양예정물량은 여전히 많다.
세부 분양예정 단지를 살펴보면, 서울에서는 강남구 ‘청담삼익재건축’ 1천90가구, ‘개포힐스테이트’ 1천835가구, ‘래미안(개포시영)’ 2천296가구, 강동구 ‘고덕3단지재건축’ 4천66가구, 서초구 ‘반포센트럴푸르지오써밋’ 751가구 등 5만4천4가구가 분양예정이다.
경기에서는 과천시 ‘주공6단지재건축’ 2천145가구, ‘주공1단지재건축’ 1천571가구, ‘주공7-1재건축’ 1천317가구, 성남시 ‘성남고등지구(S-1 B/L)’ 하남시 ‘하남감일지구’ 2천533가구, 화성시 ‘동탄2신도시예미지(C-7 B/L)’ 837가구 등 2만3천608가구가 분양될 예정이다.
세종시는 ‘세종6-4생활권’ 3천100가구 등 3천568가구가 분양될 예정이다.
한편, 전매제한 기간이 별도로 조정되지 않은 지역은 2017년 20만5천903가구(2016년 27만8천26가구 대비 7만2천123가구 감소)가 계획됐다.
주요 단지로는 고양시 식사동 ‘식사2도시개발GS’ 2천131가구, 김포시 고촌읍 ‘김포향산리힐스테이’ 3천506가구, 안산시 사동 ‘그랑시티자이2차’ 2천872가구, 부산 강서구 ‘명지국제신도시(2·3BL)’ 2천936가구 등이 있다.
■건설사들 눈치보기 속, 성수기 ‘3월’ 분양예정 물량 많아
월별로 분양예정 물량을 살펴보면 세부 공급시기를 정하지 못한 물량이 상당수다.
11.3 부동산대책 발표 이후 분양시장의 열풍이 식었지만 시장의 관심이 더 누그러들기 전 서둘러 분양을 진행하겠다는 계획과 내년 1월부터 도입되는 집단대출여신규제 강화와 조기에 치뤄질지 모르는 대선 등 시장 분위기를 살펴본 후 분양일정을 잡겠다는 계획이 혼재해 있다.
다만 분양예정 일정(월)을 계획한 물량만을 기준으로 살펴보면, 계절적으로 분양시장의 성수기로 꼽히는 3월과 9월에 분양예정물량이 여전히 많다.
봄 분양시장이 개막하는 3월 3만1천815가구로 가장 많은 물량이 계획돼 있고 가을 분양시장의 성수기인 9월은 2만7천262가구로 분양물량이 집중될 예정이다.
■2017년 분양 예정물량 많지만, 분양진행은 ‘미지수’
예년과 비교해 적지 않은 물량이 2017년 분양될 예정이다.
하지만 2017년 실제분양은 계획대비 줄어들 가능성이 엿보인다. 11.3 부동산대책이 시행되면서 서울을 비롯해 화성 동탄2신도시, 세종시 등의 청약경쟁률이 낮아지는 추세다.
전매제한 기간이 강화됐고 1순위 제한과 재당첨제한 등으로 주택 수요자들의 청약통장 사용이 신중해는 분위기로 건설사가 공격적으로 분양을 진행하기 어려운 환경이다.
더욱이 금리인상리스크 외에도 내년부터는 은행권 대출심사에서 총부채원리금상환비율(DSR) 지표가 활용돼 신규대출이 까다로워진다.
자금마련 부담까지 높아진 영향으로 분양시장의 기세는 한풀 꺾일 것으로 예상된다.
