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내년부터 200가구 미만 노후 단지 미니재건축 가능

기사승인 2017.05.19  18:18:10

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- 도정법 전면개정, ‘빈집법’ 하위법령 입법예고

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한국건설신문 이오주은 기자 = 새 정부가 공약한 도시재생 뉴딜 정책의 주요사업으로 거론되는 소규모주택정비사업의 세부 내용이 마련됐다. 일명 미니재건축으로 불리는 소규정비사업에는 ▷가로주택정비사업 ▷소규모재건축 ▷자율주택정비사업이 있다.

국토부는 2월 8일 ‘도시 및 주거환경정비법’ 전부개정안과 ‘빈집 및 소규모주택 정비법’ 제정안이 공포됨에 따라 법 관련 하위법령안을 지난 16일 입법 예고했다.

도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 전부개정안은 기존 도시 및 주거환경정비법의 복잡한 정비사업 제도를 개편해 가로주택정비사업 등 소규모정비사업을 빈집 및 소규모주택 정비법(이하 빈집법)으로 분법했다.
이에 따라 가로주택정비사업은 구역의 한 면만 도시계획도로와 접하고 있어도, 사업 시행자가 나머지 면에 사도법(私道法)상 사도를 설치하면 사업을 추진할 수 있도록 요건이 완화됐다.

소규모 재건축은 노후 불량 공동주택이 200가구 미만이거나 재건축 사업면적이 1만㎡ 미만인 경우 할 수 있다. 자율주택정비사업은 지구단위계획구역 등 시·도 조례로 정하는 지역에서 10가구 미만 단독주택이나 20가구 미만 다세대주택에 해당된다.

입법예고 기간은 6월 26일(월)까지 40일이며, 관계기관 협의와 법제처 심사 등을 거쳐 내년 2월 법 시행 전까지 하위법령안을 확정할 계획이다. 

■ 도정법 전부 개정안 주요 내용

◇기부채납 현금납부 절차 명확화= (시행령안 제14조) 기부채납을 현금납부 방식으로 대신 할 수 있도록 법이 개정(2016.1)됐으나, 현금납부금 산정일이 불명확한 측면이 있어, 현금납부금 산정일을 ‘현금납부 내용이 반영된 최초의 사업시행계획인가 고시일’로 명확하게 규정했다. 기존에는 ‘사업시행인가 고시일’을 기준으로 평가한다고 규정하고 있어 사업시행계획의 변경인가시에는 평가 시점이 불명확했다.

◇수용재결ㆍ매도청구소송 지연시 지급이자 규정= (시행령안 제60조) 정비사업에 참여하지 않는 토지등소유자에 대해 조합이 보상절차(재개발-수용재결, 재건축-매도청구)를 지연하는 경우에는 15% 이하에서 시행령으로 정하는 이자를 지급하도록 도시정비법이 개정됨에 따라, 신속한 보상절차 진행을 유도하기 위해 지연일수에 따라 이율을 5%~15%까지 차등 적용했다.

◇분쟁조정위원회 조정대상 규정= (시행령안 제91조) 정비사업의 분쟁조정을 활성화하기 위해 도시정비법에서 분쟁조정위원회의 조정대상을 시행령으로 정하도록 위임함에 따라, 분쟁이 자주 발생하는 건축물ㆍ토지의 명도사건, 손실보상 협의, 총회 의결사항 등에 관한 분쟁을 조정대상으로 규정했다.

그 밖에 정비사업 분쟁을 저감하기 위해 정비구역의 분할ㆍ통합은 경미한 변경 대상에서 제외하는 등 일부 개선했다.

■ 빈집법 제정안 하위법령 주요 내용

◇빈집 제외대상 규정= (시행령안 제2조) 빈집법 제2조는 지자체장이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날로부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 않은 주택을 빈집으로 규정하면서, 미분양 주택 등 빈집에서 제외할 대상을 대통령령으로 정하도록 위임했다.

빈집으로 관리할 주택은 주택법상 주택(주거용 오피스텔 포함)으로 한정하고, 공공임대주택, 일시적 사용을 목적으로 하는 별장, 건축 중인 주택, 5년 미만 미분양 주택은 빈집에서 제외했다.

◇소규모주택정비사업 등 요건 구체화= (시행령안 제3조 및 제4조) ‘자율주택정비사업’은 지구단위계획구역 등 시ㆍ도 조례로 정하는 지역에서 10호 미만 단독주택 또는 20가구 미만의 다가구 주택을 대상으로 실시할 수 있다.

‘소규모 재건축’의 경우 해당 지역의 면적이 1만㎡ 미만이면서, 노후불량공동주택이 200가구 미만인 경우에 실시하도록 했다.

‘가로주택정비사업’은 종전처럼 가로구역 요건을 충족하는 경우 이외에, 한 면이 도시계획도로와 접하고 있으면 나머지 면은 사업시행자가 ‘사도법상 사도’를 설치하는 경우에도 사업을 시행할 수 있도록 했다. 일단의 구역이 도시계획도로, 광장, 공원 등으로 둘러싸여 있어야 한다. 

◇빈집 판정 시점 기준 마련 = (시행령안 제9조) 빈집법 상 빈집은 거주 또는 사용여부를 ‘확인한 날’로부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 아니하는 주택으로, 빈집 판정을 위해서는 ‘확인한 날’에 대한 시점기준을 정해야 한다.

이에 따라, 전기 사용량 등 건축물 에너지 정보, 건축물 대장 등을 통해 거주 또는 사용하지 않은 것으로 확인된 최초일자를 ‘확인한 날’로 보고 빈집을 정하도록 했다. 직권철거 대상 빈집은 빈집정비계획 수립시점을 ‘확인한 날’로 하고, 빈집정비계획 수립 후 1년이 경과한 시점에 철거대상으로 지정한다.

그 밖에 빈집 실태조사 및 빈집정비계획의 수립절차ㆍ방법 등 빈집 관리를 위한 세부사항을 규정했다.


■ 빈집법 시행령 입법예고 관련 Q&A

Q. 수용재결 ㆍ매도청구 소송의 지연이자 기준은 어떻게 책정된 것인지?

- 도정법에서는 15% 이내에서 대통령령으로 지연이율을 정하도록 규정하고 있어, 지연일수에 따라 이자율을 차등해 5%~15%까지 적용하도록 개정안을 마련했다. * (6개월 이내 지연) 5%, (6~12개월 지연) 10%, (12월 초과 지연) 15%
이는 조합이 수용재결ㆍ매도청구 소송 등 보상절차를 신속하게 진행하도록 유인함으로써 토지등소유자의 권익을 보호하려는 것이다. 참고로, 현재 토지보상법상 수용재결 청구를 지연하는 경우에는 소송촉진법에 따라 15%의 지연이자가 부과된다.

Q. 정비구역의 분할ㆍ통합을 정비계획의 경미한 변경에서 제외할 경우 사업이 지연되는 것은 아닌지?

- 정비구역의 분할ㆍ통합은 정비사업의 사업성과 직접 관련되는 사안으로 토지등소유자의 권리관계에 매우 큰 영향을 미친다. 현재는 경미한 변경사항으로 규정하고 있어 주민설명회 등의 절차를 생략할 수 있으나, 주민들간 충분한 공감대가 형성되지 않은 상황에서 정비구역을 분할ㆍ통합할 경우 오히려 분쟁을 유발해 정비사업의 지연을 초래하는 만큼, 중요한 변경사항으로 처리하는 것이 바람직하다.

Q. 빈집에서 공공임대주택, 5년 미만 미분양 주택을 제외하는 이유는?

- 공공임대주택은 소유주체가 명확하고 공실인 경우에도 지속적으로 임차인 모집을 실시하는 만큼 빈집으로 보기 어렵고, 5년 미만 미분양주택은 사업용 재산으로 보아 종부세 과가구상에서 제외하고 있는 점을 고려해 빈집에서 제외한 것이다.
 
Q. 빈집 실태조사는 어떻게 이루어지는지?

- 2015년 인구주택총조사(통계청)에 따르면 전국 빈집은 총 107만호(전체 주택의 6.5%)를 차지하고 있는 상황이나, 2010년 인구주택총조사 시 나타난 81.9만호에 비해 약25만호 증가한 수치 통계청의 조사 결과는 조사 시점의 주민등록여부를 확인해 빈집 여부를 판단한 것으로 제약이 있다.
이사, 신축 아파트 입주 등으로 단기간 비어있는 경우나 미분양 아파트도 포함되며, 향후 지자체가 직접 실태조사를 수행하거나 공공기관을 대행기관으로 지정하는 방법으로 법령 시행시점(2018.2월)에 맞게 조사 가이드라인을 마련할 예정이다.
 

이오주은 기자 yoje@conslove.co.kr

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