한국건설신문 김덕수 기자 = 2018년 하반기 아파트 시장은 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역 내 주택시장 규제가 지속되는 가운데 대출규제, 다주택자 양도세 중과, 보유세 강화 등 부동산 시장에서 내부적인 요인과 금리인상, 경기침체 등 외부적 요인이 맞물리며 아파트값이 하향 안정화될 것으로 예상된다.
여기에 과거 2~3년 분양시장 호황기에 공급됐던 아파트가 입주를 시작하며 수도권을 중심으로 수급 불균형이 상당부분 완화될 것으로 보인다.
특히 문재인 정부 출범 이후 부동산 시장이 정책에 대한 민감도가 높아지면서 보유세 개편안에 따라 시장의 관망세가 유지되며 수도권 매매시장은 강보합 수준으로 전망된다.
한편 지방은 과잉공급 리스크에 지역 경기침체가 맞물리며 가격 하방압력이 더 커질 것으로 예상되고 있다.
국지적으로 편차는 있겠지만 대구, 대전, 세종 등 일부 지역을 제외하고 지방 아파트 시장의 하락폭은 더 커질 것으로 예상된다.
전세시장도 안정적인 모습을 보일 전망이다.
그동안 오른 전셋값에 대한 임차인들의 피로감이 상당한 가운데 신규아파트 공급, 재개발·재건축 이주시기 분산으로 예년과 같은 전셋값 급등은 없을 것으로 보인다.
반면 지방은 공급과잉으로 전셋값 약세가 계속될 것으로 보이며 경상, 충청 등 일부 지역은 역전세 가능성도 존재한다.

◼ 다주택자 양도세 중과 이후 한풀 꺾인 수도권 아파트 시장

2018년 상반기(2017년 12월 29일 대비 2018년 6월 22일 기준) 전국 아파트 매매가격은 3.97% 상승했다.
서울 아파트 시장은 다주택자 양도세 중과 시점을 기준으로 1분기와 2분기가 사뭇 다른 모습을 보이며 8.57% 상승했다.
2017년에 발표된 8.2 대책에도 불구하고 서울 아파트 시장은 재건축 아파트와 직주접근이 가능한 지역의 새 아파트 위주로 상승세가 계속됐다.
양도소득세 중과 시행 전 다주택자들의 매물 처분과 이른바 똘똘한 한 채를 찾는 매수세가 만나 거래가 활발하게 이루어졌다.
그러나 2분기에 접어들며 매도자, 매수자 모두 관망세를 보이며 소강상태로 전환됐다.
특히 재건축 초과이익환수액이 초미의 관심사가 된 가운데 첫 대상인 반포동 반포현대의 재건축초과이익 부담금이 예상보다 높게 산정되면서 재건축 시장은 위축된 모습을 보였다.
신도시(5.79%)는 장래 가격상승 기대감이 높은 판교, 광교, 위례, 분당 등 서울과 인접한 신도시 지역을 중심으로 매매가격이 상승했다.
경기(2.55%)･인천(0.08%)은 역세권 대단지 아파트 중심으로 거래가 됐지만 상승폭은 크지 않았다.
지방·광역시는 지역별로 상이한 모습을 보였다.
대구(2.16%)는 수성구가 상승을 이끌며 지방광역시 가운데 매매가격이 가장 많이 올랐고 공급과잉 우려에도 불구하고 세종(0.89%)이 정주요건의 개선, 인구유입, 행정수도 이전 등으로 장래 가치 상승이 기대되며 매매가격이 올랐다.
반면 경상권, 충청권 아파트값은 공급과잉 리스크가 더 커지면서 하락세가 이어졌다.
경남(-1.05%)은 조선업 등 지역 경기 침체가 맞물리며 거제와 김해 등의 하락폭이 컸다. 경북(-0.72%)도 공급물량 부담과 급등한 가격에 대한 조정으로 매매가격이 하락했다.

◼ 전셋값 10년 만에 하락전환, 지방 전셋값 하락폭 커

수도권 전셋값 상승, 지방 전셋값 하락으로 상반된 흐름을 보였던 전세시장이 2018년 상반기 전국 기준 -0.33%를 기록하며 2008년 하반기 이후 반기 10년 만에 하락전환 했다. 새 아파트 공급증가와 전세수요의 매매전환 등의 영향으로 전세수요가 줄면서 수도권 아파트 전셋값도 3월부터는 하락세를 보였다.
수도권은 서울(0.49%)이 소폭 상승했고 경기(-0.93%)･인천(-0.84%)은 하락했다. 서울은 그동안 전셋값 상승의 원인이었던 재개발·재건축 이주수요가 서울시의 이주시기 조정으로 줄면서 전셋값이 4월부터 하락 전환됐다. 저가 전세매물이 많고 직주접근이 좋은 서대문구와 종로구의 전셋값이 올랐고 9천여 가구가 넘는 헬리오시티의 영향으로 송파와 강동이 약세를 보였다.
경기는 동탄2신도시, 용인, 평택 등 경기 남부권에 신규 아파트가 대거 입주를 시작하면서 전셋값 하락폭이 컸다. 인천도 송도와 청라국제도시로 전세수요가 분산되면서 전셋값이 하락했다.
지방광역시와 기타지방은 대부분 지역의 전셋값이 하락했다.
부산이 1.37% 하락하며 전국에서 가장 큰 낙폭을 보였다. 오른 전셋값에 피로감을 느낀 임대차 시장이 위축됐고 부산으로 출퇴근이 가능한 김해나 양산 등의 지역 새 아파트로 임차수요가 옮겨간 것으로 분석된다. 울산(-0.85%)은 공급과잉과 중공업 침체로 전셋값이 하락했고, 세종(-0.73%) 전세시장은 투자수요가 많은 매매시장과는 달리 2018년 상반기에만 1만 세대 이상 새 아파트가 쏟아져 집주인들의 세입자 유치경쟁이 치열해지며 전셋값 하방압력이 컸다.

◼ 부동산 시장 규제 기조 이어지며 하향 안정화 전망

2018년 하반기 주택시장은 부동산 시장 규제에 대한 민감도가 커지면서 하향 안정화 흐름을 보일 것으로 예상된다.
LTV, DTI, DSR 등 전방위적 대출규제가 실수요자들의 매수심리에도 영향을 미칠 것으로 보이고 다주택자 양도세 중과와 보유세 개편안이 투자심리를 위축시킬 것으로 예상된다.
특히 재건축초과이익 환수제가 재건축 시장을 냉각시킬 것으로 보인다. 재건축 초과이익 분담금 쇼크 이후 관망세에 들어간 서울 재건축 아파트 시장은 반포주공 1단지(3주구), 대치쌍용2차 등 하반기 재건축초과이익 환수 대상 아파트의 부담금 정도에 따라 분위기가 좌우될 것으로 예상된다.
금리인상도 불안요인이다. 최근 미국이 기준금리를 종전 1.75%에서 2.00%로 상향했고 하반기 두 차례 더 금리인상을 예고했다.
한국 기준금리는 1.50%를 유지하고 있는 가운데 주택담보대출의 기준이 되는 코픽스 금리를 상향조정했다. 시중 은행들도 주택담보 대출금리를 올려 가계 부채에 부담이 되고 있는 상황에서 대출금리가 5%를 상회하는 경우 향후 부동산 시장이 받는 부담은 상당할 것으로 전망된다.
2018년 상반기에 이어 하반기에도 20만 가구 이상이 공급된다. 전국 기준 22만6천517가구가 입주예정인 가운데 절반 이상인 11만8천395가구가 수도권에 공급된다.
아파트 공급이 제한적인 서울의 경우 수급불균형의 정도가 상당부분 개선될 것으로 예상되나 경기 남부권과 이미 공급초과로 매매시장이 위축된 지방은 공급부담이 더 가중될 것으로 보인다.
전세시장은 상반기와 비슷한 수준의 완만한 약보합세를 보일 것으로 예상된다.
수도권은 재개발·재건축 이주를 앞두고 있는 정비사업장 인근으로 일시적으로 전셋값 상승이 예상되지만 이주시기가 분산되면서 전체적으로 안정적인 모습을 보일 것으로 예상된다.
한편 공급부담이 누적되고 있는 세종, 경상, 충청 등 지방 아파트 전세시장도 신규 아파트 공급이 해소되지 못한다면 역전세난 발생 가능성도 배제할 수 없을 것으로 보인다.  

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