1. 서설

건축물이 완공되기 전에 공사가 중단되는 경우는 비일비재하다. 이 경우 건물 소유자에 대한 채권을 가진 채권자들은 건물에 대한 압류신청 등으로 채권의 만족을 얻으려는 시도를 할 수 있다. 관련해 건물이 미완공인 경우에도 압류 처분 등이 가능한지에 관해 최근 의미 있는 판결이 선고되었는 바, 살펴보도록 한다.

2. 대구지방법원 2023. 12. 21.선고 2022구합23748판결

가. 사실관계

① 원고는 아파트 신축공사를 진행했는데, 위 아파트가 완공되기 전에 그 공사가 중단됐다.

② 위 아파트 중 214세대의 구분건물에 관해 가처분등기 촉탁을 원인으로 하는 원고 명의의 소유권보전등기가 마쳐졌다.

③ 피고는 원고에 대한 등록면허세 등 체납을 이유로 이 사건 건물을 압류했다.

④ 원고는 이 사건 건물은 아직 사회통념상 독립된 건물에 해당하지 않음을 이유로 피고의 압류에 대해 해제 신청을 했으나 피고는 그 신청을 거부했다.

⑤ 이에 원고는 피고의 압류 해제 거부 처분이 부당하다며 이 사건 소를 제기했다.

나. 법원의 판단

① 일반법리

완공되지 않아 보존등기가 마쳐지지 않았거나 사용승인이 되지 않은 건물이라고 하더라도 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번·구조·면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 보전처분 및 경매의 대상으로 삼을 수 있다고 할 것이나, 그에 이르지 못한 경우에는 그 대상이 될 수 없으므로 해당 건물에 대한 보전처분신청이나 경매신청은 각하돼야 한다.

② 이 사건의 경우

- 이 사건 건물이 포함된 아파트는 당초 15층 247세대(101동, 102동)로 건축허가 됐으나 신축공사가 중단됐고, 감정평가에 따르면 실제 현황은 골조공사가 13층까지만 완성돼 골조공정률은 80%, 전체 공정률은 약 30~37%이며, 각 구분건물의 위치확인이 불가하며 향후 완공된 후 전유부분 및 공유부분의 면적이 변경될 여지가 있고 집행관의 현황조사 보고에 따르면 등기된 다수의 구분건물이 현존하지 않는다는 것이다.

- 이 사건 토지는 소유자가 수차례 변경되면서 원고가 아닌 제3자가 소유하고 있어 원고를 상대로 이 사건 건물의 철거 등을 구하는 소송이 진행됐고 향후에도 법적 분쟁이 다시 지속될 가능성도 있어 보이며, 나아가 원고는 피고로부터 이 사건 건물이 포함된 아파트에 관한 주택건설사업계획승인 취소처분을 받았다.

- 이 사건 건물의 공사 진행률 등을 고려하면 소유권 보존등기 및 가처분등기의 촉탁을 받은 등기공무원으로서는 등기능력이 없는 이 사건 건물에 관한 소유권 보존등기 촉탁을 각하했어야 한다. 따라서 이미 이 사건 건물에 관해 부적법한 소유권 보전등기가 마쳐져 있다는 사정만으로 이 사건 건물이 등기능력을 갖췄다거나 보전처분 또는 경매의 대상이 될 수 있다고 보기 어렵다.

- 원고의 채권자들의 신청에 따라 이 사건 건물에 관한 강제경매개시결정과 가압류 결정이 내려져 각 그 기입등기가 마쳤으나 이후 법원은 이 사건 건물이 건축허가내역과 현황을 비교할 때 건물 골조가 완공되지 않았고 구분건물로서 물리적 구분도 되지 않아 집합건물로서 등기능력이 없고 집행대상이 될 수 없어 경매 절차를 진행할 수 없다는 이유로 위 강제경매개시결정을 모두 취소하고 그 경매신청을 기각하는 결정을 했고, 위 가압류 결정에 대해서도 적법한 집행을 행할 가능성이 없어 피보전권리를 보전할 필요성이 존재한다고 할 수 없다는 이유로 이를 취소하는 결정을 했다.

→  위 사정들을 종합하면 이 사건 건물은 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 볼 정도로 완성됐다고 할 수 없어 이를 보전처분 또는 경매의 대상으로 삼을 수 없으므로 지방세징수법 제63조 제1항 제1호의 “그 밖의 사유로 압류가 필요 없게 되었을 때”에 해당한다고 봄이 타당하다.

다. 정리

보존등기가 마쳐진 경우에도 그 보존등기가 부적합할 때에는 그 부동산에 대한 가압류 등은 효력을 인정받을 수 없다. 따라서 미완성 부동산에 대한 보전처분 이나 집행신청을 시도한다면, 해당 건물이 실질과 외관을 갖추고 그의 지번·구조·면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우인지를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다고 할 것이다.

 

 

한국건설신문